房地產(chǎn)項目可行性研究探討
摘要：房地產(chǎn)項目可行性研究房地產(chǎn)投資規(guī)模大、建設(shè)經(jīng)營周期長、受自然因素以及社會、經(jīng)濟、行政、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失，而房地產(chǎn)項目可行性研究是投資決策的依據(jù)，因此，有必要對房地產(chǎn)項目投資進行可行性研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);可行性研究
1、引言
可行性研究是指在當(dāng)前環(huán)境中，投資一個長期的項目之前，必須進行系統(tǒng)的分析和綜合研究項目投資的必要性，以及項目在金融、技術(shù)、經(jīng)濟、法律、社會乃至生態(tài)和其他方面的能力，以實現(xiàn)其投資目標(biāo)的論證和科學(xué)的評價。它是決策者做出投資決策的準確和可靠的前提和保障。
2、房地產(chǎn)項目可行性研究的必要性
房地產(chǎn)項目可行性研究是隨著技術(shù)的進步和經(jīng)濟管理科學(xué)的發(fā)展而興起，并日趨完善的一整套系統(tǒng)的科學(xué)方法，它對成功的開發(fā)房地產(chǎn)具有重要意義，從城市發(fā)展的整體來說，綜合開發(fā)是城市規(guī)劃的實施過程，開發(fā)項目的實施必然會給城市布局帶來影響，對城市的經(jīng)濟繁榮、人民的生活環(huán)境帶來影響，而對開發(fā)企業(yè)來說，實施開發(fā)項目必然要投入資金、物資和勞動力，從而也會對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生一定的影響，因此，對開發(fā)項目必須要有充分的認識，并就項目的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設(shè)施、企業(yè)的承受能力以及項目的經(jīng)濟效益等各方面進行周密的調(diào)查研究分析，以實現(xiàn)開發(fā)項目投資決策的`科學(xué)化和民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高開發(fā)項目的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益，而所有這一切都是可行性研究的內(nèi)容，因此，可以說可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)活動中最基本的、首要的工作，也是開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)，
3、房地產(chǎn)項目可行性分析研究的作用
可行性研究是進行房地產(chǎn)項目投資決策的重要依據(jù)，房地產(chǎn)項目由于建設(shè)經(jīng)營周期長、投入資金大，并且房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，項目投資不能只憑經(jīng)驗或感覺進行，它必須要建立在詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析和投資收益預(yù)算基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項目的可行性研究可以對項目進行全面綜合的分析和論證，按照可行性研究結(jié)論進行決策，可提高投資決策的科學(xué)性和正確性;可行性研究是項目審批的依據(jù)，我國政府管理部門規(guī)定投資項目必須列入國家的投資計劃，尤其是房地產(chǎn)項目在我國要經(jīng)過政府管理部門的立項審批，而立項審批的依據(jù)之一就是項目可行性研究報告;可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標(biāo)進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益獲取能力，銀行等金融機構(gòu)提供貸款是根據(jù)流動性、收益性和安全性三原則，可行性研究可以為金融機構(gòu)提供項目獲利信息，因此，可行性研究也是企業(yè)籌集資金和金融機構(gòu)提供信貸依據(jù);可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)，可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準都做出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容;可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)，開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，按部就班地落實項目的前期工作，并與設(shè)計、供應(yīng)、資金融通等部門協(xié)商和簽訂有關(guān)協(xié)議，因此，可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù);可行性研究可作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)，在可行性研究報告中，對項目的規(guī)模、地址、設(shè)計方案構(gòu)想、配套設(shè)施的種類等都進行了分析和論證，推薦了建設(shè)方案，可行性研究報告批準后，規(guī)劃設(shè)計工作可根據(jù)此進行
4、房地產(chǎn)項目可行性分析的工作階段
房地產(chǎn)項目可行性研究根據(jù)研究所處的階段和研究的詳細程度，一般分為三個階段包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。
(1)投資機會研究投資機會，也被稱為投資機會確定。主要任務(wù)是對項目的投資方向和設(shè)想做出粗略性的分析和建議。其目的是在一個特定區(qū)域，根據(jù)國家和地區(qū)的有關(guān)政策、結(jié)合資源、建設(shè)布局、市場預(yù)測以及其他條件的狀態(tài)，選擇建設(shè)項目，尋找一個有利的投資機會。投資機會一般是比較從大體進行把握和分析的，根據(jù)市場預(yù)測和投資回報率和盈利能力的角度，從投資研究的可能性，找到最有利的投資機會。
(2)初步可行性研究又稱預(yù)可行性研究，初步可行性研究，是一個正式的詳細的可行性研究的準備階段。投資機會確認可行的項目，表明該項目是值得繼續(xù)研究，但不知道是否值得進行詳細的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以進一步確定是否具有較高的經(jīng)濟效益。進行初步可行性研究，因為可行性研究是一個昂貴和費時的工作，因此必須通過初步可行性研究對項目的盈利能力及前景作進一步的分析和判斷。初步可行性研究的主要任務(wù)是[36]：①投資機會的研究，并在詳細資料作進一步分析的基礎(chǔ)上，分析得出的結(jié)論②確定項目的盈利能力，是否有必要進行下一步詳細的可行性研究。③確定哪些關(guān)鍵問題是否需要專題研究，如在房地產(chǎn)政策趨勢的變化、市場預(yù)測。初步可行性研究與詳細可行性研究，深度和精度的主要內(nèi)容大體一致。如果你有足夠的把握該項目的可行性和經(jīng)濟效益，可直接傳送到詳細的可行性研究階段。初步可行性研究后，應(yīng)該得出以下結(jié)論：研究項目是可行的;項目不可行。
(3)詳細可行性研究詳細的可行性研究通常被稱為可行性研究，是項目的初步開始的一個重要組成部分。其主要工作是該項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、財務(wù)上以進一步探討可能理性的結(jié)論性意見，并最終形成可行性研究報告，這是投資決策的基礎(chǔ)上的項目。詳細的可行性研究，更全、更清晰、更具體、更高的精度。
可行性分析的內(nèi)容房地產(chǎn)項目前期工作的最重要工作是房地產(chǎn)項目的可行性研究，它是指項目在做出決定之前，根據(jù)市場需求和國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃的要求，相關(guān)的社會各方面的經(jīng)濟、市場營銷、工程、資源等，全面、深入的技術(shù)和經(jīng)濟分析、比較和論證。房地產(chǎn)項目在社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益的科學(xué)預(yù)測和評價，以確定項目是可行的。可行性研究的目的是決策程序的可靠性、科學(xué)性，為項目的實施和控制提供參考依據(jù)，并為下一步奠定基礎(chǔ)。按照上面介紹的房地產(chǎn)項目的可行性研究報告的主要內(nèi)容，我們必須考慮國家、區(qū)域的宏觀經(jīng)濟發(fā)展、特定產(chǎn)業(yè)政策和其他方面所提出的建設(shè)項目評價，預(yù)測的外部環(huán)境、市場、技術(shù)、金融和社會的影響。必須進行深入研究，仔細計算，并對研究和計算結(jié)果的進行分析和論證，為項目的最終決定提供依據(jù)。
綜上所述，通過對房地產(chǎn)項目進行可行性研究對房地產(chǎn)可行性研究理論進一步豐富，加入組織可行性研究，對其他房地產(chǎn)開發(fā)項目有一定的借鑒意義。
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