房地產(chǎn)可行性研究開題報(bào)告

時(shí)間：2021-11-18 19:03:08 房地產(chǎn)可行性研究開題報(bào)告我要投稿

　　什么是開題報(bào)告

　　開題報(bào)告是指開題者對(duì)科研課題的一種文字說明材料。這是一種新的應(yīng)用寫作文體，這種文字體裁是隨著現(xiàn)代科學(xué)研究活動(dòng)計(jì)劃性的增強(qiáng)和科研選題程序化管理的需要而產(chǎn)生的。

　　開題者把自己所選的課題的概況(即"開題報(bào)告內(nèi)容")，向有關(guān)專家、學(xué)者、科技人員進(jìn)行陳述。然后由他們對(duì)科研課題進(jìn)行評(píng)議。亦可采用"德爾菲法"評(píng)分；再由科研管理部門綜合評(píng)議的意見，確定是否批準(zhǔn)這一選題。開題報(bào)告作為畢業(yè)論文答辯委員會(huì)對(duì)學(xué)生答辯資格審查的依據(jù)材料之一。

　　房地產(chǎn)可行性研究開題報(bào)告

　　緊張又充實(shí)的大學(xué)生活將要謝下帷幕，大學(xué)生們都開始做最后的畢業(yè)設(shè)計(jì)了，一般做畢業(yè)設(shè)計(jì)前都會(huì)要求先寫開題報(bào)告，那么應(yīng)當(dāng)如何寫開題報(bào)告呢？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)可行性研究開題報(bào)告，歡迎大家分享。

　　房地產(chǎn)可行性研究開題報(bào)告1

　　一、選題的背景與意義:

　　選題背景:

　　在20xx年全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定、中國通貨膨脹和貨幣政策緊縮的背景下，20xx年，中國政府繼續(xù)堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，房地產(chǎn)金融環(huán)境緊縮，這就使房地產(chǎn)公司是否要開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎小心了。

　　XXX住宅小區(qū)項(xiàng)目，是為了迎合XX市政府規(guī)劃，XXX生態(tài)園開發(fā)的住宅小區(qū)，位置處于市區(qū)東部經(jīng)濟(jì)區(qū)，東沿XX生態(tài)園，風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，在未來幾年XX生態(tài)園一帶必將成為市區(qū)最繁華的地段，所以該項(xiàng)目有很大開發(fā)價(jià)值。

　　選題意義:

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。當(dāng)今國家對(duì)房地產(chǎn)的打壓政策堅(jiān)持到底，貨幣政策緊縮，項(xiàng)目決策一旦失誤，浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，會(huì)給開發(fā)商帶來致命性的打擊。

　　首先，可行性研究報(bào)告可以作為確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資者根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開發(fā)該項(xiàng)目。規(guī)范的可行性研究能夠抑制感性、盲目的投資。

　　其次，可行性研究報(bào)告可以作為向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)，向當(dāng)?shù)卣推渌鶎俪鞘幸?guī)劃部門、土地管理部門、建設(shè)管理部門等申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，也是環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。

　　再者，可行性研究報(bào)告可作為開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)備和原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為后續(xù)建設(shè)工作順利進(jìn)行鋪墊；對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究得出結(jié)論的基礎(chǔ)上，判斷如果借出資金，在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。

　　最后，對(duì)國家政府部門而言，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資失敗，會(huì)導(dǎo)致對(duì)銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進(jìn)程。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究可以作為政府各級(jí)管理計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制各個(gè)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。

　　二、研究的基本內(nèi)容與擬解決的主要問題:

　　研究的基本內(nèi)容:

　　該課題研究的主要內(nèi)容是XXX住宅小區(qū)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件,如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等,從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較,并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行預(yù)測,從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見。

　　1、熟悉地塊資料,對(duì)房地產(chǎn)投資情況,市場狀況等實(shí)施全面調(diào)查,用SWOT分析法統(tǒng)計(jì)分析所得數(shù)據(jù),并且進(jìn)行項(xiàng)目的初步定位。

　　2、對(duì)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行估算,根據(jù)對(duì)各種費(fèi)用估算的結(jié)果來研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式。

　　3、測算基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)域參數(shù),通過計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表,合理選擇財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),并進(jìn)行相關(guān)計(jì)算,進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

　　4、據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),對(duì)投資進(jìn)行盈虧能力分析。

　　5、整理并總結(jié)并且按照要求完成一份完整的書面可行性研究報(bào)告,提交電子文檔。擬解決問題:

　　本課題所要解決的問題是XXXXX住宅小區(qū)的可行性研究。本課題是對(duì)該項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究。

　　1、即項(xiàng)目概況

　　2、投資環(huán)境

　　3、房地產(chǎn)市場狀況

　　4、目標(biāo)客戶等的研究

　　5、實(shí)施進(jìn)度建議

　　6、投資估算和資金籌措

　　7、社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)

　　8、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目分先分析投資估算

　　9、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)與不確定分析

　　對(duì)可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性,以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案的比較和綜合評(píng)價(jià),由此得出該項(xiàng)目是夠應(yīng)該投資建設(shè)和如何進(jìn)行投資建設(shè)等結(jié)論性意見。

　　三、研究的主要方法及預(yù)期的研究成果:

　　研究的主要方法:

　　1、研究的技術(shù)路線:設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃,安排進(jìn)度,進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析,進(jìn)行估算,得出數(shù)據(jù)并分析。

　　2、可行性分析方法：對(duì)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行估算，根據(jù)對(duì)各種費(fèi)用估算的結(jié)果來研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式。測算基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)和參數(shù)，通過計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，合理選擇財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并進(jìn)行相關(guān)計(jì)算，驚醒財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，對(duì)投資進(jìn)行盈虧能力分析，可用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析，羅列相關(guān)現(xiàn)金流量表，確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值指標(biāo)等，計(jì)算在其影響下的變動(dòng)情況，進(jìn)行分析。

　　可行性研究與設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理的關(guān)聯(lián)作用

　　可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的重要依據(jù),也是進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。可行性研究不僅對(duì)擬議中的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析和全面論證,判斷項(xiàng)目是否可行,值得投資,要進(jìn)行反復(fù)比較,尋求最佳建設(shè)方案,避免項(xiàng)目方案的多變?cè)斐傻娜肆Α⑽锪Α⒇?cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤。這就需要嚴(yán)格項(xiàng)目建議書,可研報(bào)告的審批制度,確保可研報(bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計(jì)初期不能提出高質(zhì)量的、切合實(shí)際的設(shè)計(jì)任務(wù)書,不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語表達(dá)出來,自然也就無法有效地控制設(shè)計(jì)全過程。如果使工程的初步設(shè)計(jì)起不到控制工程輪廓及主要功能的作用,或在只有一個(gè)粗略的方案下便草率。

　　研究的成果:

　　課題成果:完成課題設(shè)計(jì),完成XXXX住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告,結(jié)果該項(xiàng)目是否可行。

　　個(gè)人成果:理論與實(shí)際相結(jié)合學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)知識(shí),使對(duì)大學(xué)期間學(xué)習(xí)的專業(yè)知識(shí)有一個(gè)全面的回顧全面的應(yīng)用,從設(shè)計(jì)過程中學(xué)到了項(xiàng)目可研的相關(guān)知識(shí)一系列的研究方法,對(duì)我今后的學(xué)習(xí)發(fā)展有很大的幫助,會(huì)我受益匪淺。

　　四、研究的總體安排與進(jìn)度:

　　1、第X周:廣泛查閱文獻(xiàn)收集,整理資料,上報(bào)課題名稱,開題報(bào)告、任務(wù)書。

　　2、第X周:開展針對(duì)御花園住宅小區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研和案頭調(diào)研。實(shí)施調(diào)研,統(tǒng)計(jì)分析有關(guān)數(shù)據(jù),進(jìn)行項(xiàng)目的初步定為。

　　3、第X周:對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)手段進(jìn)行分析與設(shè)計(jì),必要時(shí)補(bǔ)充市場調(diào)研內(nèi)容

　　4、第X周:項(xiàng)目總投資的估算和資金籌措計(jì)劃,項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目分先分析投資估算,擬定籌資方案,進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)與不確定分析。

　　5、第X周:征求意見、修訂初稿,完成設(shè)計(jì)說明書的整理,打印、印刷、裝訂等工作,提交報(bào)告

　　6、第X周:完成答辯準(zhǔn)備工作,并行行答辯工作。

　　五、主要參考文獻(xiàn):

　　1、楊東.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制.[J].建筑經(jīng)濟(jì),2010(8)

　　2、何俊德.項(xiàng)目評(píng)估—理論與方法.[M].(第二版)，華中科技大學(xué)出版社

　　3、顧圣平.工程經(jīng)濟(jì)學(xué).水利水電出版社.2010

　　4、鄭華.房地產(chǎn)市場分析方法.[M].電子工業(yè)出版社

　　5、李啟明.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策.[M].東南大學(xué)出版社

　　6、王世虎、李彪.工程管理模式在實(shí)施中的問題及對(duì)策分析.[M].南省建筑質(zhì)量監(jiān)督總站,2011

　　7、石小娟.可行性研究報(bào)告投資估算若干問題研究[J].中國工程咨詢,2009,1.30-31

　　8、嚴(yán)軍印.論建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的可行性[J].探索與思考,2011,22-23

　　9、蔡亮.某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究[A].安徽建筑,2010,178-179

　　10、王小平.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)投資可行性研究中的應(yīng)用[J].科技信息,2010

　　房地產(chǎn)可行性研究開題報(bào)告2

　　一、研究的背景和目的

　　自1998年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長總體平穩(wěn)，一直以CDP增長速度的2-3倍增長，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%，這標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來。隨著國家“抑制過熱”政策的實(shí)施，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由20xx年的30.3%，逐步回落到20xx年的28.1%、20xx年的19.8%、20xx年的21.8%;但20xx年投資增幅又有所上升，達(dá)到30.2%。由于受國際金融危機(jī)以及國內(nèi)“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，20xx年下半年，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管如此，漲幅的絕對(duì)值仍在20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長速度。

　　據(jù)國家20xx年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)測，20xx年，房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來一輪“洗牌”。

　　隨著濰坊市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力迅速增強(qiáng)，居民對(duì)生活和居住水平有了新的需求。濰坊市為了改善和提高市內(nèi)客商及居民住房條件，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)軟環(huán)境，為開發(fā)區(qū)招商引資項(xiàng)目提供好的平臺(tái)和環(huán)境，也成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要任務(wù)。為此，市政府一直在不停地思索并完善房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和住房供求矛盾及商業(yè)發(fā)展需要，確定九龍居房地產(chǎn)項(xiàng)目由濰坊城建公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施開發(fā)。

　　然而，房地產(chǎn)投資收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，隨著行業(yè)的發(fā)展，資金更加密集，單個(gè)項(xiàng)目投人更大，風(fēng)險(xiǎn)更高。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取與提高利潤，開發(fā)企業(yè)對(duì)投資前期的可行性研究和項(xiàng)目論證工作更加重視。但是，與我國房地產(chǎn)高速發(fā)展相比，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的理論與實(shí)踐較為滯后，缺少成熟的理論作為指導(dǎo)，國家對(duì)此還沒有出臺(tái)詳細(xì)的規(guī)范性文件，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究在我國還不夠規(guī)范與科學(xué)，必須予以加強(qiáng)。特別是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不明確的情況下，項(xiàng)目投資的不確定因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)項(xiàng)目可行性研究要求較高，要求必須對(duì)宏觀與區(qū)域的市場的動(dòng)態(tài)發(fā)展有準(zhǔn)確的戰(zhàn)略把握。

　　本文旨在運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理有關(guān)可行性分析的理論和方法，遵循項(xiàng)目評(píng)價(jià)的一般原則和過程，著重結(jié)合當(dāng)前全球金融危機(jī)下的房地產(chǎn)市場情況，從項(xiàng)目的市場可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性的角度，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的關(guān)鍵因素進(jìn)行分析，探討出一種較為具體的、實(shí)用的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析及管理方法體系，進(jìn)而就濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行全面分析，得出該項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。同時(shí)，有針對(duì)性地提出一些完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的建議，為企業(yè)能夠在當(dāng)前特殊大環(huán)境下正確做出項(xiàng)目開發(fā)決策提供幫助和參考。

　　二、選題意義

　　可行性研究是指在具體實(shí)施某一投資建設(shè)方案前，對(duì)擬建項(xiàng)目在市場上、工程上、經(jīng)濟(jì)上的可行性進(jìn)行論證、研究和評(píng)價(jià)。可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中最基本的、首要的工作，也是開發(fā)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)和運(yùn)營周期長等特征，受自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會(huì)給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失。隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，靠投機(jī)獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)過去。現(xiàn)在，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的成功與否，越來越取決于項(xiàng)目前期的可行性研究。因此，有必要加強(qiáng)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投資決策提供較為完整、科學(xué)、有效的理論方法指導(dǎo)。

　　九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，特別是最近我們國家為拉動(dòng)內(nèi)需應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而出臺(tái)的十項(xiàng)措施之首就是加快建設(shè)保障性安居工程，面向房地產(chǎn)業(yè)的9000億元投資計(jì)劃和適度寬松的貨幣政策為該項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的資金籌措環(huán)境;符合濰坊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求，將極大的促進(jìn)濰坊市第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，安置富余勞動(dòng)力就業(yè)，提高居民的收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長;符合濰坊市中心城區(qū)的規(guī)劃要求，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件。

　　同時(shí)，由于九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模和時(shí)間跨度較大，投資效果不單對(duì)開發(fā)企業(yè)具有絕對(duì)重要的意義，而且也是決定本公司發(fā)展前景的關(guān)鍵性因素。因此，對(duì)該開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析研究，對(duì)項(xiàng)目的順利實(shí)施具有決定性意義。

　　綜上所述，這項(xiàng)應(yīng)用研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義，可以為濰坊城建公司后續(xù)項(xiàng)目及我國類似項(xiàng)目的開發(fā)提供借鑒和參考。同時(shí)，也為我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究在理論及其應(yīng)用的完善提出一定見解。

　　主要研究內(nèi)容、方法、論文框架結(jié)構(gòu)及進(jìn)度安排

　　(一)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

　　1、國外研究現(xiàn)狀

　　可行性研究工作是在本世紀(jì)前葉隨著經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的，至今己有七十多年的歷史。早在20世紀(jì)30年代，美國在開發(fā)田納西河流域時(shí)，就開始把可行性研究列入開發(fā)程序，成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段，使工程建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。二次世界大戰(zhàn)后，可行性研究隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實(shí)和完善，逐步形成一門保證實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)最佳經(jīng)濟(jì)效果的綜合性科學(xué)。

　　目前，不但西方國家把可行性研究作為工程項(xiàng)目投資決策的重要手段，中東地區(qū)、亞洲一些發(fā)展中國家也都開展了可行性研究。世界銀行等國際金融組織，已把可行性研究作為申請(qǐng)工程項(xiàng)目貸款的依據(jù)。其發(fā)展過程中主要著作包括：經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)《發(fā)展中國家工業(yè)項(xiàng)目分析手冊(cè)》，經(jīng)濟(jì)學(xué)家林恩斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析——影子價(jià)格的推導(dǎo)和估算》，約翰漢森撰寫的《項(xiàng)目評(píng)價(jià)使用指南》等;其中，1978年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)編寫了《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》，1980年又編寫了《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》，這就為世界各國特別是發(fā)展中國家開展工程建設(shè)可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時(shí)也為在國際上推行可行性研究工作創(chuàng)造了條件。

　　房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的具體運(yùn)用，最早也是出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前必須認(rèn)真完成的工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，吸收了遙控遙測技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)等科學(xué)技術(shù)的最新成果，運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)、數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場預(yù)測學(xué)、系統(tǒng)論等方面的最新經(jīng)濟(jì)理論成果，用于科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益;同時(shí)，還吸收了企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營銷理論和施工組織管理等現(xiàn)代管理科學(xué)理論，用以降低投資成本提高投資收益率。

　　國外一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險(xiǎn)不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性。

　　例如：①W.Behrens 和P.M.Hawranek認(rèn)為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，是投資分析中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究是一個(gè)繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個(gè)反復(fù)優(yōu)化過程。

　　②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)可行性研究中要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，以免出現(xiàn)決策失誤。并把風(fēng)險(xiǎn)分成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(financial risk)、可保風(fēng)險(xiǎn)(insurable risk)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)(business risk)三類，要求在可行性研究中要加以重點(diǎn)考慮。

　　③Arthur J.Keowr(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中對(duì)不確定性因素分析時(shí)，可以采用概率分析法來測算風(fēng)險(xiǎn)的大小以及對(duì)項(xiàng)目的影響程度。

　　④一些學(xué)者在可行性研究中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。此外，聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO )、國際復(fù)興開發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟(jì)組織，分別編寫了包括房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的投資項(xiàng)目可行性研究教材。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實(shí)踐在國外己經(jīng)比較成熟。

　　2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀

　　在我國，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究起步于20世紀(jì)70年代末，主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起、加以推廣的。1981年國務(wù)院《技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口工作暫行條例》中明確規(guī)定：所有新建、擴(kuò)建大中型項(xiàng)目，都要在經(jīng)過反復(fù)周密的論證和比較后，提出項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;國家計(jì)委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序”。

　　1983年國家計(jì)委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，進(jìn)一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)和依據(jù)。1987年，為了推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的開展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策科學(xué)化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經(jīng)濟(jì)效益，國家計(jì)委又頒發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，要求在大中型基本建設(shè)項(xiàng)目和限額以上技術(shù)改造項(xiàng)目中貫徹實(shí)行，又進(jìn)一步提高了我國可行性分析工作的科學(xué)化、程序化水平。

　　進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著國民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題。為此，國家計(jì)委及時(shí)收集全國各地在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的經(jīng)驗(yàn)以及暴露的問題，于1993 年4月，國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》。為規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目前期可行性研究工作，2000年9月，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2002年頒發(fā)了《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，這都是指導(dǎo)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析工作的主要文獻(xiàn)。目前可行性研究己列入我國基本建設(shè)程序。

　　除了由政府倡導(dǎo)發(fā)起外，國內(nèi)一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析也進(jìn)行了研究：

　　①安力在《房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析售價(jià)預(yù)測方法淺析》(1995.4)中，認(rèn)為正確、合理的預(yù)測房地產(chǎn)的售價(jià)是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)節(jié)，提出采用市場比較法和收益還原法來確定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格是比較合理的、可行的。

　　②閻小燕在《房地產(chǎn)投資可行性研究中的區(qū)位分析》(1999.5)中，認(rèn)為區(qū)位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至關(guān)重要的因素，并建議要根據(jù)上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論和沿邊發(fā)展理論，從整個(gè)城市布局、城市規(guī)劃的角度來考慮地塊投資的利弊。

　　③陳傳釗在《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》(1997.3)中，認(rèn)為在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究時(shí)需要運(yùn)用很多的信息數(shù)據(jù)，建議采用計(jì)算機(jī)等高科技手段，并提出了可行性分析計(jì)算機(jī)軟件程序的設(shè)計(jì)思路。

　　④梁爽在《房地產(chǎn)投資可行性分析中的成本及投資估算》(2001.9)中，分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，并提出了行業(yè)平均水平估算法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。

　　⑤張先玲在《論加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，從可行性分析的一般性問題和房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，認(rèn)為科學(xué)性分析、合理預(yù)測、及時(shí)采取措施積極應(yīng)對(duì)是規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。雖然在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究取得了長足的進(jìn)展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，許多國內(nèi)學(xué)者也進(jìn)行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究還處在起步的初級(jí)階段。

　　(二)主要研究內(nèi)容及研究方法

　　1、研究的技術(shù)路線

　　可行性分析理論概述→房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的步驟流程和內(nèi)容→濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本情況→該項(xiàng)目可行性分析(包括市場可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性等方面)→項(xiàng)目可行性分析結(jié)論→項(xiàng)目開發(fā)方案存在的問題及建議。

　　2、主要內(nèi)容

　　本論文由以下五部分組成：

　　第一部分，緒論。主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統(tǒng)地回顧房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展軌跡、國內(nèi)外相關(guān)研究的現(xiàn)狀。

　　第二部分，相關(guān)理論概述。主要交代房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的概念、作用、規(guī)范的可行性分析所應(yīng)采取的步驟與內(nèi)容，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環(huán)節(jié)的關(guān)鍵行為。

　　第三部分，介紹濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目概況、開發(fā)企業(yè)基本情況、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃等。

　　第四部分，結(jié)合當(dāng)前世界金融危機(jī)影響下的房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的嚴(yán)峻態(tài)勢，以及中央及地方政府出臺(tái)的各項(xiàng)拉動(dòng)內(nèi)需舉措所帶來的機(jī)遇，應(yīng)用本文的相關(guān)原理及理論，對(duì)濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，得出項(xiàng)目可行性分析的結(jié)論及開發(fā)的建議。這是論文的重點(diǎn)部分。

　　(1)項(xiàng)目市場分析是根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，在對(duì)相關(guān)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展變化的過程進(jìn)行充分的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，就相關(guān)市場及產(chǎn)品的未來以發(fā)展趨勢做出合理的預(yù)測估計(jì)，并分析項(xiàng)目建成后可能的市場表現(xiàn)。主要包括市場調(diào)查和市場預(yù)測兩個(gè)方面的工作。這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了項(xiàng)目開發(fā)的必要性，是項(xiàng)目能否成立的最重要的依據(jù)。

　　本文遵循從宏觀到微觀的.順序，在進(jìn)行充分的房地產(chǎn)形勢及市場情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的市場進(jìn)行深入分析，通過對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)品的市場容量、價(jià)格、競爭力以及市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測，主要從產(chǎn)品定位、價(jià)格定位和目標(biāo)客戶群定位三個(gè)方面論證本項(xiàng)目市場定位的`可行性。

　　(2)技術(shù)方案和建設(shè)條件是可行性研究的技術(shù)基礎(chǔ)，它決定了項(xiàng)目技術(shù)上的可行性。本文分析該項(xiàng)目建筑工程技術(shù)設(shè)計(jì)方案，根據(jù)先進(jìn)性、適應(yīng)性、安全可靠性和法規(guī)適應(yīng)性原則，著重從規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(包括項(xiàng)目總體布局、交通組織、建筑結(jié)構(gòu)、水電配置)、工程進(jìn)度計(jì)劃安排、環(huán)境評(píng)價(jià)、營銷方式等方面，論證本項(xiàng)目的技術(shù)可行性。

　　(3)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略以及行業(yè)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，通過多方案比較，對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，做出全面的評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目科學(xué)決策提供依據(jù)。根據(jù)評(píng)價(jià)的目的和范圍的不同，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩部分。對(duì)經(jīng)濟(jì)效果的分析和評(píng)價(jià)，是決定項(xiàng)目應(yīng)否投資的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目可行性研究的核心部分。

　　本文將采取定性和定量分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，測算項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，并對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估，得出本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)方面是否可行的結(jié)論。同時(shí)，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。

　　第五部分，研究結(jié)論和展望。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行總結(jié)性分析，形成濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并提出論文研究的意義。特別是針對(duì)目前銀行緊縮信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場整體下滑、政府宏觀調(diào)控政策加大的情況，為相關(guān)企業(yè)的階段性發(fā)展提供一定的理論支持。

　　3、主要研究方法

　　(1)運(yùn)用文獻(xiàn)閱讀和調(diào)查訪問相結(jié)合的方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析理論進(jìn)行系統(tǒng)分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎(chǔ);采取問卷、訪談、抽樣、座談會(huì)等形式，進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查取證，取得第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，較為全面地把握新的經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為項(xiàng)目研究和論文寫作提供準(zhǔn)確的研究數(shù)據(jù)。

　　(2)運(yùn)用SWTO分析，對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)環(huán)境、競爭對(duì)手的相對(duì)優(yōu)勢和劣勢、項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)和面臨的威脅等進(jìn)行全方位的對(duì)比分析，得出該項(xiàng)目在市場定位方面是否合理可行的結(jié)論。

　　(3)運(yùn)用成本法和市場法分析本項(xiàng)目定價(jià)的合理性，并運(yùn)用定性分析和定量研究相結(jié)合、動(dòng)態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合的分析方法對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行分析，得出該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)方面是否可行的結(jié)論。

　　(4)利用一定的技術(shù)手段找出項(xiàng)目的關(guān)鍵部分，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制成本方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，做好項(xiàng)目的事前控制。

　　三、論文框架結(jié)構(gòu)

　　第1章緒論

　　1.1選題背景與研究意義

　　1.2國內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究現(xiàn)狀

　　1.3研究思路和方法

　　1.4研究內(nèi)容和論文架構(gòu)

　　第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究理論分析

　　2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的概念和作用

　　2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的理論依據(jù)

　　2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容和方法

　　2.4本章小結(jié)

　　第3章濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概述

　　3.1項(xiàng)目背景分析

　　3.1.1項(xiàng)目概況

　　3.1.2企業(yè)簡介

　　3.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　3.3項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

　　3.4本章小結(jié)

　　第4章濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場分析

　　4.1政策與宏觀形勢分析

　　4.2濰坊市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

　　4.3項(xiàng)目周邊概況與競爭個(gè)案分析

　　4.4項(xiàng)目SWOT分析

　　4.5項(xiàng)目的市場細(xì)分與定位

　　4.6本章小結(jié)

　　第5章濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)可行性分析

　　5.1項(xiàng)目建設(shè)條件分析

　　5.2項(xiàng)目工程技術(shù)方案分析

　　5.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排與控制

　　5.4本章小結(jié)

　　第6章濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

　　6.1項(xiàng)目綜合成本估算與資金籌措

　　6.2項(xiàng)目的損益分析與效益評(píng)價(jià)

　　6.3項(xiàng)目的不確定性分析

　　6.4本章小結(jié)

　　結(jié)論

　　1、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及相關(guān)建議

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的建議與展望

　　研究過程中可能遇到的困難和問題及解決的措施

　　在目前全球性金融危機(jī)大環(huán)境下，政府調(diào)控政策的延續(xù)性和影響力、房地產(chǎn)市場走勢等，都存在著很大的不確定性，這些都會(huì)對(duì)準(zhǔn)確判斷市場形勢、建設(shè)周期、成本估算造成較大影響和困難;同時(shí)，消費(fèi)者持幣觀望心理增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng)造成的消費(fèi)群體變化等，都會(huì)對(duì)市場目標(biāo)的確定產(chǎn)生影響。

　　為此，在研究過程中，須特別注意市場調(diào)查方法的采用、資料的查詢和信息的掌握，特別是時(shí)刻關(guān)注政府調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)形勢變化對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響。

　　四、課題進(jìn)行的方式、場所、所需儀器設(shè)備及經(jīng)費(fèi)

　　在導(dǎo)師的精心指導(dǎo)下，借助于濰坊學(xué)院圖書館較為齊全的圖書資料和網(wǎng)絡(luò)信息，廣泛收集文獻(xiàn)資料、調(diào)查研究，參加有關(guān)研討活動(dòng)，在不斷考察、學(xué)習(xí)、研究中，深入分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，分析論證開發(fā)項(xiàng)目可行性研究方案，完成學(xué)位論文。

　　場所：哈爾濱理工大學(xué)、濰坊學(xué)院

　　所需儀器及設(shè)備：計(jì)算機(jī)、打印機(jī)各一臺(tái)

　　經(jīng)費(fèi)：調(diào)研差旅費(fèi)：2000元

　　圖書資料：1000元

　　小型會(huì)議費(fèi)：1000元

　　打印、復(fù)印費(fèi)：500元

　　五、參考文獻(xiàn)

　　[1] 王維才,戴淑芬,肖玉新,投資項(xiàng)目可行性分析與項(xiàng)目管理[M].北京:冶金工業(yè)出版社,20xx.

　　[2] 唐作民,張之花,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析存在問題及解決對(duì)策[J].北京房地產(chǎn):20xx,(5).

　　[3] 巫世峰,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國外建材科技:20xx,(05).

　　[4] 張培鳴,論新形勢下的投資項(xiàng)目可行性研究工作要點(diǎn)[J].建筑經(jīng)濟(jì):20xx,(04).

　　[5] 中華人民共和國建設(shè)部,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法[M].北京:中國計(jì)劃出版社,20xx.