住宅可行性研究報(bào)告
報(bào)告的基本要求
1、總結(jié)必須有情況的概述和敘述，有的比較簡(jiǎn)單，有的比較詳細(xì)。這部分內(nèi)容主要是對(duì)工作的主客觀條件、有利和不利條件以及工作的環(huán)境和基礎(chǔ)等進(jìn)行分析。
2、成績(jī)和缺點(diǎn)。這是總結(jié)的中心。總結(jié)的目的就是要肯定成績(jī)，找出缺點(diǎn)。成績(jī)有哪些，有多大，表現(xiàn)在哪些方面，是怎樣取得的；缺點(diǎn)有多少，表現(xiàn)在哪些方面，是什么性質(zhì)的，怎樣產(chǎn)生的，都應(yīng)講清楚。
3、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。做過一件事，總會(huì)有經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。為便于今后的工作，須對(duì)以往工作的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行分析、研究、概括、集中，并上升到理論的高度來認(rèn)識(shí)。
4、今后的打算。根據(jù)今后的工作任務(wù)和要求，吸取前一時(shí)期工作的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，明確努力方向，提出改進(jìn)措施等。
住宅可行性研究報(bào)告
隨著個(gè)人素質(zhì)的提升，我們都不可避免地要接觸到報(bào)告，其在寫作上有一定的技巧。我敢肯定，大部分人都對(duì)寫報(bào)告很是頭疼的，以下是小編收集整理的住宅可行性研究報(bào)告，歡迎大家分享。
住宅可行性研究報(bào)告1
一、總論
（一）項(xiàng)目背景
1、項(xiàng)目名稱：“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)
2、承辦單位概況：“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司。
由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想·世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項(xiàng)目。
公司注冊(cè)資本1億元（“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬元，武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元）流動(dòng)資金2400萬元（滾動(dòng)開發(fā)）。
武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊(cè)資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢·中國(guó)光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國(guó)有控股集團(tuán)。
成立于XX年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。
3、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
（2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》
（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
（二）項(xiàng)目概況
1、地塊位置：關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(zhǎng)江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商嘗菜嘗休閑廣場(chǎng)眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣嘗關(guān)山市嘗關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市嘗電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。
2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：270畝（180090平方米）；
容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購(gòu)房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）；
建筑面積：314528平方米；
開發(fā)周期：7至8年；
土地價(jià)格：5400萬（高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地，作為股本投入）。
3、周圍環(huán)境與設(shè)施
（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；
（2）魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場(chǎng)所均幾步之遙；
（4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；
（3）武漢光谷cbd中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)。
4、項(xiàng)目投入資金及效益情況：
項(xiàng)目總投資：33597.28萬元；
自有資金投入：12400萬元；
住宅銷售價(jià)格：XX元/平米起；
項(xiàng)目銷售收入：59104.00萬元；
項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：16127.14萬元；
項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)：27.28％；
項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39％。
（三）項(xiàng)目建設(shè)緣由
項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開拓發(fā)展。公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。
2、項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神。
國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。
根據(jù)XX年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國(guó)光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國(guó)光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在未來的5年內(nèi)，中國(guó)光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋�(gè)科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長(zhǎng)江樂園的帶動(dòng)效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團(tuán)270畝儲(chǔ)備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。
3、由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略。
從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類似本項(xiàng)目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。本項(xiàng)目由武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷策略，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。
4、項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)所在
世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù)，高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備，融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)。
(四)市場(chǎng)分析
1、武漢概況
武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。在1992年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢名列第六。XX年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比XX年增長(zhǎng)12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元，同比增長(zhǎng)21.8%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨溃袊?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中華人民共和國(guó)成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó)221個(gè)地級(jí)以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國(guó)的特大中心城市之一。
改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國(guó)公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。邁向世界超級(jí)城市世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國(guó)《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬;能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求(包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源;國(guó)際機(jī)場(chǎng);與腹地的交通聯(lián)絡(luò);圓頂體育場(chǎng);技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎(chǔ)設(shè)施;新的政治機(jī)制。未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾(印度);武漢(中國(guó));上海(中國(guó));曼谷(泰國(guó));丹佛(美國(guó));亞特蘭大(美國(guó));昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。
2、光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
(1)“光谷地區(qū)”概況
信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地(簡(jiǎn)稱“武漢中國(guó)光谷”)。“武漢中國(guó)光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持;以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架;“武漢中國(guó)光谷”依托國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)——武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。
(2)建筑類型
武漢市(光谷地區(qū))住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：
●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。
●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。
●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。
●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場(chǎng)中無論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，townhouse(即聯(lián)排別墅)都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美;另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購(gòu)房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購(gòu)房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。
本項(xiàng)目建筑類型：以高層(c型)為主干，周圍點(diǎn)綴布局(a、b、d、e型)多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。
配比：多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟；高層：c型14棟。
目標(biāo)市場(chǎng)地位、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：
(1)外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士;
(2)周邊高校的教師以及工作者;
(3)欲改善居住條件的置業(yè)者;
(4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;
(5)外地來漢的經(jīng)商者。
(6)其他
(五)結(jié)論
本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。
住宅可行性研究報(bào)告2
總論
一、項(xiàng)目背景與概況
1、項(xiàng)目名稱
湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目
2、承辦單位概況
單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)
3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；
（2）國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[20XX]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；
（3）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；
（4）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；
（5）《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。
4、編制范圍
依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。
5、項(xiàng)目提出的理由
①項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展
當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。
根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到20XX年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)20XX年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
②項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用
20XX年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。
衡陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)20XX年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。
目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時(shí)，隨著衡陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。
湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。
③解決勞動(dòng)就業(yè)的需要
由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。
據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。
6、擬建地點(diǎn)
本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。
7、預(yù)期目標(biāo)
湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）。
8、主要建設(shè)條件
湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó)20XX年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目。考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[20XX]20號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。“在湘江東岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)。“已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。
二、問題與建議
項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及衡陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。
根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。
衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。
充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。
三、投資環(huán)境分析
1、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策
20XX年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長(zhǎng)13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長(zhǎng)11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。
固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長(zhǎng)24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長(zhǎng)31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(zhǎng)29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長(zhǎng)23.2%。
全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58,236萬平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長(zhǎng)23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增長(zhǎng)24.7%。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將20XX年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，20XX年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼20XX年經(jīng)來，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。
2、項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素
20XX年，衡陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51億元，增長(zhǎng)15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長(zhǎng)20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長(zhǎng)17.3%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比20XX年增長(zhǎng)213.8%，翻了一番。近五年，是衡陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從20XX年的432.34億元，增加到20XX年的823.51億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，20XX年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到40.73%，比20XX年上升5.23個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較20XX年下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升5.27個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲1.23個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲6.47個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲12.31個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲5.49%，其中商品房銷售價(jià)格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為0.55，道路交通萬車死亡率10.1；煤炭百萬噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。
20XX年，衡陽市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口728.83萬人，其中城鎮(zhèn)人口300.43萬人，增長(zhǎng)11.8%；鄉(xiāng)村人口428.45萬人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增長(zhǎng)率5.00‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。20XX年衡陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增長(zhǎng)16.54%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元，增長(zhǎng)14.53%，實(shí)際增長(zhǎng)8.8%。城市居民人均生活消費(fèi)7608元，比上年增長(zhǎng)15.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.5%；農(nóng)村居民消費(fèi)3554元，增長(zhǎng)14.02%，實(shí)際增長(zhǎng)8.5%。20XX-20XX年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。
年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面19.31萬人次，參保總?cè)藬?shù)196.66萬人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠），支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù)3.74萬人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)65.45萬人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位155家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù)13.04萬人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá)50.87人，新增4.61萬人，其中職工34.79萬人，離退休人員16.09萬人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù)22.12萬人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù)35.09萬人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有20.18萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)0.89萬人，基本做到應(yīng)保盡保。
20XX年，衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增長(zhǎng)28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長(zhǎng)52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長(zhǎng)10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長(zhǎng)53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額23.5億元，增長(zhǎng)41.7%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。
四、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)
①主城區(qū)板塊
主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。
主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為1800-3000元/平方米左右。
②華新開發(fā)區(qū)板快
華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。
主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。
③立新片區(qū)板塊
相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。
主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。
④江東板塊
江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。
主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標(biāo)。
2、衡陽房地產(chǎn)投資分析
衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是20XX年，一次是20XX年。20XX年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而20XX年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
20XX、20XX年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來自于衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是20XX年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過1-2年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。
20XX年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá)135.55%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，20XX年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。
不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。
4、衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：
綜上所述，我們可以對(duì)近幾年衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：
①房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。
②增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。
③商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。
④產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。
5、20XX年衡陽樓市分析
①衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)
隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡陽20XX年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。
2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。
②20XX年衡陽樓市走勢(shì)
對(duì)衡陽房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾樱ㄖ牧系膬r(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以20XX年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。
五、銷售預(yù)測(cè)
1、項(xiàng)目需求分析
本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的`一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。
2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位
本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：
①一類客戶：企事業(yè)單位職工
本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。
1）中鋼衡重企業(yè)職工
衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從19XX年開始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國(guó)。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達(dá)2.5億元。
該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近3萬人，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠購(gòu)買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購(gòu)房800-1000套。
2）衡陽鐵路部門職工
衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠的購(gòu)買主力客戶群。
②二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主
項(xiàng)目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。
③三類客戶：周邊學(xué)校老師
珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。
④四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員
珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。
⑤五類客戶：衡陽在外地成功人士
目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。
衡陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。
⑥六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士
“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。
⑦七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士
衡陽房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來講都偏低，20XX年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格2700元/㎡,衡陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購(gòu)買。
本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買到湘水明珠的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶3000批以上。
1、銷售計(jì)劃
鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。
①銷售量
一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；
②銷售進(jìn)度
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)20XX年10月初開盤：
開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至20XX年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；
開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至20XX年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；
開盤后六個(gè)月內(nèi)，即至20XX年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅，銷售金額約1.60億；
開盤后九個(gè)月內(nèi)，即至20XX年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；
開盤后十二個(gè)月，即至20XX年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套，銷售金額約2億。
2、銷售收入預(yù)測(cè)
1）周邊城市房?jī)r(jià)比較：
許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈?dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，20XX年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，衡陽的均價(jià)為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價(jià)為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。
在衡陽市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90年代至20XX年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；20XX年至20XX年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開發(fā)投資61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬平方米,竣工房屋面積434.39萬平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額33.29億元。20XX年開始進(jìn)入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。
經(jīng)過前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽房?jī)r(jià)上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來。20XX年6月份時(shí)，衡陽商品房均價(jià)為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)突破20XX元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。
2）衡陽樓市價(jià)格現(xiàn)狀：
根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，衡陽電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià)3000元/平方米，愉景灣均價(jià)2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。
3）項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：
根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/㎡；其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米，3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場(chǎng)3000元/平方米，3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。
六、營(yíng)銷策略
本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：
1、推廣渠道
①報(bào)紙廣告
包括衡陽日?qǐng)?bào)、衡陽晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。
②短信推廣
成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。
③影視廣告
當(dāng)?shù)貛讉�(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。
④單張派發(fā)
貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。
⑤營(yíng)銷活動(dòng)
活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。
活動(dòng)二：“廣州炒房團(tuán)衡陽購(gòu)房動(dòng)”。
活動(dòng)三：“百年衡陽湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”。
活動(dòng)四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。
活動(dòng)五：系列名人講座。
活動(dòng)六：衡陽人說衡陽大型文化論壇
2、媒體宣傳組合
開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。
公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。
路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。
影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。
衡陽報(bào)紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。
單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個(gè)角落。
短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。
公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行1－2場(chǎng)，開盤后視銷售情況舉行。
七、建設(shè)規(guī)模
本項(xiàng)目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）。
八、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀
1、地點(diǎn)與地理位置
本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。
2、土地權(quán)屬類別和土地狀況
本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號(hào)地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國(guó)用（20XX）第A102843號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。
本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。
九、項(xiàng)目建設(shè)條件
1、地形、地貌、地震情況
衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地，構(gòu)成典型的盆地形勢(shì)。衡陽盆地南高北低。整個(gè)盆地南面地勢(shì)較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對(duì)偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級(jí)夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰，海拔1290米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個(gè)地形比降為7.9‰。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內(nèi)有河長(zhǎng)5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長(zhǎng)達(dá)8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長(zhǎng)226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級(jí)支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊(yùn)藏量87.61萬千瓦，可供開發(fā)量64.17萬千瓦。
衡陽資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國(guó)著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國(guó)內(nèi)外占有重要地位。
根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-20XX），該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)（g）＜0.05，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.35s，對(duì)照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。
2、氣候條件
衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時(shí)數(shù)1300—1800小時(shí)，無霜期長(zhǎng)達(dá)260—310天，自然資源極為豐富。
①氣溫
年平均氣溫 18.4℃
一月份氣溫 3.5℃
七月份氣溫 28.3℃
極端最低氣溫 -2.9℃
極端最高氣溫 38.7℃
②降水量
年平均降水量 1660.4mm
年降雨天數(shù) 150天
日最大降水量 192.5mm
③濕度
最冷月平均相對(duì)濕度 81%
最熱月平均相對(duì)濕度 75%
④風(fēng)
風(fēng)速年平均值 2.7m/s
主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 2.6m/s
冬季 NNW 2.8m/s
30年一遇最大風(fēng)速 23m/s
⑤最大積雪深度 10cm
⑥最大凍土深度 5cm
⑦全年日照時(shí)數(shù) 1717.0h
3、水文地質(zhì)
衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。總長(zhǎng)603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯集面積達(dá)7.72萬平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。
4、交通運(yùn)輸條件
衡陽交通發(fā)達(dá)，在全國(guó)45個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列1.2萬輛。公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的107國(guó)道、衡陽至廣西憑祥的322國(guó)道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級(jí)輪船。市區(qū)距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約170公里，行程約2小時(shí)。
衡陽作為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。
5、生態(tài)環(huán)境條件
風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長(zhǎng)達(dá)約800米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長(zhǎng)而流遠(yuǎn),整體呈江水環(huán)抱之勢(shì),處態(tài)不凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。
本住宅開發(fā)項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國(guó)人所追求的理想居家之地。
6、施工條件
本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。
7、政策環(huán)境
本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[20XX]20號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。
十、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念
湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長(zhǎng)廊”，全長(zhǎng)3.2公里，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。
項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所”承接，該設(shè)計(jì)公司接觸項(xiàng)目初期，即被衡陽所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。
在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。
湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。
十一、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
①挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；
②以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；
③節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；
④人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。
2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局
本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年柟饫砟睢?/p>
①獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。
②更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫(kù)，即使在車庫(kù)里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。
③充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。
④采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。
3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局
本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。
本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。
十二、建筑設(shè)計(jì)
1、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)
①依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。
①在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)
②建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的`藝術(shù)氣息。
2、建筑戶型特色
①細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。
②充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。
③住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。
④戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺(tái)和飄窗等。
⑤采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。
十三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
1、指導(dǎo)思路
在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：
Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。
Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。
Ⅲ、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。
2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。
3、結(jié)構(gòu)選型：
6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫(kù)，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。
4、地下室設(shè)計(jì)
地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。
5、使用工具及軟件
中國(guó)建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件20XX年新規(guī)范版。
十四、給排水設(shè)計(jì)
①給水設(shè)計(jì)
Ⅰ水源概況：
本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水
小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。
Ⅱ用水量：
生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。
Ⅲ給水系統(tǒng)：
小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。
Ⅳ消防系統(tǒng)：
小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。
②排水設(shè)計(jì)
小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。
小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。
各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。
十五、設(shè)計(jì)依據(jù)
為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù)。
十六、建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)
1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽。
2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。
①淺色磁磚飾面。
②外加保溫隔熱構(gòu)造。
③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。
3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。
4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。
5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。
十七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)
環(huán)境現(xiàn)狀：
1、氣象
全年氣候的基本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點(diǎn)，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢(shì)：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對(duì)人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對(duì)環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫18.2℃(衡東、西渡、祁東)—18.6℃(市區(qū)),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)～0.7℃(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9℃,出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于0.0℃的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3℃。全市極端最高氣溫38.7℃,出現(xiàn)在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn):20XX年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。
2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀
根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。
十八、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響
項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。
十九、環(huán)境保護(hù)措施
1、設(shè)計(jì)原則
①建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和長(zhǎng)沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。
②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。
2、治理措施
①污水治理
本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。
②噪聲治理
高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。
各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。
③固體廢物治理
小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。
二十、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施
1、安全施工保障措施
①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。
②對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。
③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。
④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。
⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。
⑥建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。
2、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施
①建設(shè)項(xiàng)目的工作場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家職業(yè)衛(wèi)生要求。
②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。
③研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。
④落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。
⑤加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。
⑥建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。
二十一、消防設(shè)計(jì)
1、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則
本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)的需要。
2、總體消防設(shè)計(jì)
本工程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。
本方案嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。
3、室內(nèi)裝修防火
室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50222-1995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。
4、消防道路設(shè)計(jì)
商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位置。
住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。
5、水量
室內(nèi)消火栓用水量：30L/S
室內(nèi)消火栓用水量：25L/S
自動(dòng)噴水用水量：30L/S
6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)
小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。
7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)
小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。
8、自動(dòng)噴水系統(tǒng)
小區(qū)停車庫(kù)防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。
二十二、組織機(jī)構(gòu)
衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在20XX年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，組織結(jié)構(gòu)圖如下：
二十三、人力資源配置
衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職員26人，其中高級(jí)職稱1人，中級(jí)職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。
二十四、項(xiàng)目開發(fā)期
20XX年1月至20XX年6月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。
二十五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目總體工期時(shí)間為1.5年，從20XX年1月至20XX年6月。
20XX年7月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作；
20XX年2月，1-3號(hào)樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體完工；
20XX年4月，1-3號(hào)樓公共停車場(chǎng)建設(shè)主體完工；
20XX年6月，完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。
二十六、項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施
1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施
在項(xiàng)目實(shí)施過程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:
(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；
(2)派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；
(3)定期召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。
2、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施
項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。
3、項(xiàng)目資金控制措施
在項(xiàng)目實(shí)施過程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行專款專用、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問效。
二十七、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述
招標(biāo)投標(biāo)是國(guó)際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競(jìng)爭(zhēng)手段。在建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)化。
1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)的活力。
改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標(biāo)了解和成功引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對(duì)市場(chǎng)新一輪競(jìng)爭(zhēng)。
2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)接軌的有效途徑。
改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)逐步得到落實(shí)，但投資決策并未完全以市場(chǎng)為導(dǎo)向。由此，會(huì)產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。
3、招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價(jià)格。
在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場(chǎng)份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭(zhēng)中標(biāo)，而價(jià)格是否較低是評(píng)標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競(jìng)相壓價(jià)，爭(zhēng)取中標(biāo)。
4、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡(jiǎn)單、節(jié)省時(shí)間費(fèi)用和勞動(dòng)力。
由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級(jí)換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對(duì)企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過規(guī)范的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購(gòu)能為企業(yè)節(jié)省大量的時(shí)間和精力。
5、招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購(gòu)過程的透明化
公平性競(jìng)爭(zhēng)與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。隨著我國(guó)加入WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購(gòu)行為將進(jìn)一步規(guī)范化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會(huì)越來越多來地運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。
二十八、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析
招投標(biāo)是作為一種市場(chǎng)交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個(gè)成功的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購(gòu)業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時(shí)也會(huì)為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。但是，影響一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個(gè)因素不配合，就有可能造成招標(biāo)項(xiàng)目的失敗。
1、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。
首先，業(yè)主應(yīng)對(duì)招投標(biāo)這種采購(gòu)方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。
其次，業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴，并時(shí)常就各自的想法進(jìn)行相當(dāng)程度的相互溝通，從而保證在整個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施過程中，采購(gòu)業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。
第三，采購(gòu)業(yè)主在其采購(gòu)行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會(huì)爭(zhēng)取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時(shí)，如果采購(gòu)業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時(shí)采取一視同仁的態(tài)度，公平地對(duì)待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項(xiàng)目招標(biāo)過程中形成良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)，增加設(shè)備的配置，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)業(yè)主利益最大化。
2、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。
采購(gòu)業(yè)主在項(xiàng)目納入招投標(biāo)前有時(shí)會(huì)與部分投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購(gòu)設(shè)備技術(shù)要求難免會(huì)出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時(shí)，采購(gòu)業(yè)主也可能由于對(duì)擬采購(gòu)設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于簡(jiǎn)略。
3、招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。
近年來，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國(guó)家對(duì)企業(yè)通過規(guī)范招標(biāo)采購(gòu)設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識(shí)，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場(chǎng)的前景，紛紛進(jìn)入。他們對(duì)有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國(guó)家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時(shí)急于占領(lǐng)招標(biāo)市場(chǎng)，往往采用無序競(jìng)爭(zhēng)，一味滿足采購(gòu)業(yè)主的不合理要求，違反國(guó)家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來巨大的沖擊。
4、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。
招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識(shí)，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購(gòu)業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差，主動(dòng)辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性，參與主持評(píng)標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評(píng)標(biāo)委員會(huì)的決定，不做損害采購(gòu)業(yè)主利益的事。
5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評(píng)委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。
招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長(zhǎng)期的工作關(guān)系，則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評(píng)標(biāo)中，采購(gòu)業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請(qǐng)到專業(yè)配置合理的專家評(píng)委，基于這些專家長(zhǎng)期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，他們常常會(huì)給采購(gòu)業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評(píng)價(jià)，招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購(gòu)業(yè)主則可在評(píng)標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對(duì)招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個(gè)有力的保障。
6、做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個(gè)重要條件。
一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡(jiǎn)單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個(gè)階段的較長(zhǎng)周期的工作。也就是說：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個(gè)過程，項(xiàng)目開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購(gòu)業(yè)主保持溝通，確保招投標(biāo)順利實(shí)施。在項(xiàng)目定標(biāo)，采購(gòu)業(yè)主與中標(biāo)人簽定購(gòu)貨合同乃至到貨過程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，在貨物驗(yàn)收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對(duì)待，招投標(biāo)這種采購(gòu)方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)和益處。
二十九、招標(biāo)依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)制定的《湖南工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》第十一條之規(guī)定，達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：
①施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬元人民幣以上的；
②重要設(shè)備、材料等物資的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上的；
③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬元人民幣以上的；
④單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。
三十、招標(biāo)方式
項(xiàng)目招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。
項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購(gòu)，項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。
三十一、投資估算
1、法律依據(jù)
Ⅰ、國(guó)家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；
Ⅱ、國(guó)家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；
Ⅲ、中國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》；
Ⅳ、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》；
Ⅴ、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；
Ⅵ、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；
Ⅶ、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508—20XX《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
2、投資估算結(jié)果
項(xiàng)目總投資為11,650.44萬元，包括工程費(fèi)用8,479.07萬元，前期費(fèi)用102.62萬元，土地費(fèi)用1,287.4萬元,報(bào)建費(fèi)548萬元,監(jiān)理費(fèi)84.79萬元,設(shè)計(jì)費(fèi)61.95萬元,不可預(yù)見費(fèi)423.95萬元,銷售費(fèi)用396.04萬元,建設(shè)期貸款利息266.62萬元，詳見附表一《總投資估算表》
三十二、資金籌措
1、資本金籌措
本項(xiàng)目自籌資本金為8,650.44萬元（約占總投資的74%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。
2、債務(wù)資本籌措
本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解決，按2年期利率7.56%上浮40%計(jì)算，本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還。
3、資金來源落實(shí)情況
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上，本項(xiàng)目自有資金8,650.44萬元(約占總投資的74%)，向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項(xiàng)目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。
三十三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇
銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營(yíng)銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；
營(yíng)業(yè)稅：稅率為5%；
城市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅7%計(jì)算；
教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算；
所得稅：稅率為25%。
折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；
三十四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
1、基本報(bào)表
損益和利潤(rùn)分配表（見附表六）。
財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（見附表八）。
2、盈利能力分析
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，可以測(cè)算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為73.86%，詳見附表八。
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可測(cè)算出其凈現(xiàn)值為3,001.06萬元。詳見附表八。
投資回收期
根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，本項(xiàng)目在20XX年上半年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，從20XX年1月開始計(jì)逄，本項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)回收期0.88年。詳見附表八。
根據(jù)損益和利潤(rùn)分配表測(cè)算，本項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額為3,395.97萬元、年均凈利潤(rùn)為2,280.19萬元。
三十五、不確定性分析
1、敏感性分析
根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對(duì)銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測(cè)試。測(cè)試結(jié)果表明：
當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時(shí),總投資不變的情況下，其收入下降5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2231.16萬元，內(nèi)部收益率為56.16%；當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%，在收入不變的情況下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2010.77萬元，內(nèi)部收益率46.75%。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
2、盈虧平衡分析
當(dāng)其他條件不變，銷售均價(jià)下降19%時(shí)，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當(dāng)銷售率為81%時(shí)（不考慮其他經(jīng)營(yíng)性收入，如車位租金、會(huì)所經(jīng)營(yíng)等），就可以達(dá)到盈虧平衡。
就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時(shí)，也能保持盈虧平衡。
三十六、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析
本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：
1、引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動(dòng)衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
衡陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭(zhēng)力，能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒有。
衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過戶型設(shè)計(jì)、人車分流、景觀營(yíng)造和星級(jí)物業(yè)等方面樹立富邦升輝的形象，通過在湘江東面江景房的成功打造，使小區(qū)臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，力爭(zhēng)建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤，著眼于在衡陽市房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
2、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)
本項(xiàng)目作為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在衡陽湘江東岸南段地區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)施工、材料采購(gòu)、配套完善、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計(jì)當(dāng)中，力爭(zhēng)開發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個(gè)江東樓盤的建設(shè)品位，總體改善江東沿江城區(qū)的面貌，為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。
3、發(fā)展衡陽市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值
根據(jù)衡陽市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，衡陽市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項(xiàng)目屬于衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目建成后將徹底改變衡陽珠暉區(qū)荷花坪地區(qū)長(zhǎng)期以來城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌，提高城市品位，營(yíng)造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人·城市·生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng)銷售價(jià)格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高，對(duì)于提升衡陽城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升衡陽地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。
三十七、風(fēng)險(xiǎn)分析
1、政策風(fēng)險(xiǎn)及防范
近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的開發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。
2、銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范
本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對(duì)住宅項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造來吸引消費(fèi)者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開高走的策略，給前期購(gòu)房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)買欲望，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
3、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范
由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時(shí)方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國(guó)家及公司質(zhì)時(shí)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。
總之，該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢(shì)較明顯，銷售價(jià)格定價(jià)較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。
三十八、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論
通過社會(huì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析得出：本項(xiàng)目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào)，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級(jí)的影響。
三十九、可行性研究結(jié)論
1、市場(chǎng)分析結(jié)論
通過對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，綜合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。
2、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論
通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為73.86%，大于基準(zhǔn)收益率10%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3,001.06萬元，大于0；靜態(tài)投資收回期為0.83年，動(dòng)態(tài)投資回期為0.88年，充分說明項(xiàng)目投資收益率高，經(jīng)濟(jì)效益好，清償能力強(qiáng)，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。
綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施，其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，投入開發(fā)建設(shè)。
四十、建議
1、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨競(jìng)爭(zhēng)激烈，購(gòu)房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費(fèi)者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工。
2、從資金來源看，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對(duì)銷售回籠款的依賴性較強(qiáng)，公司密切關(guān)注市場(chǎng)變化，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)目標(biāo)客戶，有針對(duì)性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。
3、本項(xiàng)目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工；同時(shí)，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則，施工進(jìn)度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。
4、為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障貸款資金的安全性、流動(dòng)性，同時(shí)減少開發(fā)商的資金壓力，保障項(xiàng)目順利建設(shè)，貸款銀行對(duì)開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對(duì)銷售款進(jìn)行監(jiān)管，保障銷售款及時(shí)償還貸款本利。
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